「地面師」房產詐騙的刑民界線：詐欺罪與偽造文書實務整理

不動產糾紛要拉到刑法第 339 條詐欺罪，門檻不在「錢有沒有拿到」，而在「取財當下的詐欺故意」能不能被證出來。實務上單純債務不履行、買賣瑕疵幾乎都會被檢方退回民事。一旦另涉偽造文書（第 210、216 條），刑度疊加會明顯拉高 — 臺灣高等法院 95 年度重上更(三)字第 143 號就是同時適用詐欺與偽造文書罪章的典型不動產案件。

「地面師」這個詞先講清楚

「地面師」(じめんし) 原本是日語，指日本明治後期到戰後利用偽造文件、冒充地主騙取不動產買賣價金的職業詐騙集團。2024 年 Netflix 同名影集播完之後，這個詞才開始出現在台灣媒體的不動產詐騙報導裡。

我之前以為「地面師」在台灣法律上會有對應的專屬罪名。

查了一下，其實沒有。台灣處理這類案件就是回到刑法第 339 條詐欺罪，視情節再疊上偽造文書、背信，或者刑法第 339 條之 4 的加重詐欺。最近一則中醫夫妻指控被「地面師」騙房產的新聞，檢方最後認定「純屬民事糾紛」 — 這個落差正好可以拿來看刑民界線是怎麼劃的。

刑民分水嶺看的是取財當下

剛開始研究這類案件時我也卡過這題。房子買不成 = 被騙了 = 詐欺，這套直覺其實是錯的。

詐欺罪的關鍵不是「有沒有蒙受損失」，而是「行為人取得財物的當下，主觀上有沒有不法所有意圖」。後來不過戶、後來房子有瑕疵、後來反悔降價，這些都偏向民事債務不履行或瑕疵擔保。

「意圖為自己不法所有」是構成要件，而且要在「以詐術使人交付」的當下就具備。檢方不起訴時最常援引的理由就是：無法證明被告在收錢當下就打算賴帳，或者買賣磋商過程中的誇大、隱瞞還沒到「詐術」程度。

臺灣苗栗地方法院 106 年度簡上字第 55 號對詐欺故意的論述蠻典型：

刑法上之故意有「直接故意（確定故意）」及「間接故意（不確定故意）」⋯

— 臺灣苗栗地方法院 106 年度簡上字第 55 號刑事判決

那案被告辯稱自己也是被上游詐騙集團騙才開戶，法院仍從整體情狀認定其至少有間接故意。地面師類型案件中，被告抗辯「我也是被別人騙」「我以為對方真的是地主」非常常見 — 法院遇到這種抗辯就會回到客觀情狀去推主觀故意。

偽造文書是民事翻刑事的破口

整理判決時我發現一個 pattern。

純粹的房產糾紛要被檢方提起公訴很難，但只要案件牽到偽造文件 — 偽造印鑑、偽造授權書、偽造買賣契約上的他方簽名、偽造土地登記申請書 — 案件就會從民事翻成刑事，而且通常是詐欺加偽造文書併合。

臺灣高等法院 95 年度重上更(三)字第 143 號就是同時論列刑法第 339 條第 1 項、第 216 條、第 210 條的不動產類詐欺案。判決末段在論罪法條時直接列出：

應依刑事訴訟法第369條第1項前段⋯刑法第56條、第339條第1項、第216條、第220條、第210條、第55條⋯

— 臺灣高等法院 95 年度重上更(三)字第 143 號

整個案件結構就是「以偽造文書手段實行詐欺」。我看下來，這就是地面師類型案件刑事化的核心路徑 — 沒有偽造的紙本軌跡，光靠口頭詐稱很難讓檢方點頭起訴。

偽造文書加詐欺的併合刑度也不低。臺中地院 112 年度聲字第 2364 號定應執行刑裁定附表中，被告分別觸犯偽造文書（有期徒刑 4 月）、詐欺（2 月）、偽造文書（2 月）等罪，光是其中三罪就被裁定應執行 7 月。地面師類型如果偽造件數多、被害人多、金額大，刑度堆到三、五年以上不算少見。

哪些情境檢方傾向回歸民事

我整理了幾個檢方做不起訴處分時最常見的理由（這些是從不起訴書內容看下來的，不是教科書寫的）：

• 賣方收訂金後拒絕履約 → 通常是民事債務不履行
• 房屋有海砂、漏水、輻射等瑕疵但賣方說不知情 → 民事瑕疵擔保
• 雙方對「附贈品項」「家具是否包含」認知不一 → 契約解釋問題
• 仲介或代書誇大區段行情、學區、增值潛力 → 廣告誇大，多半不到詐術
• 借名登記後一方拒返還 → 民事返還請求

要被檢方認定為刑事詐欺，通常需要：偽造文件、冒充身分、偽稱土地有特定權利狀態（例如沒抵押其實有抵押、不是自己的地謊稱是自己的）、收款後完全失聯且無履約跡象等強烈詐欺意圖的客觀情狀。

老實講，這條界線在實務上滿浮動的。同樣是「賣了之後不過戶」，有些案件被檢方認為一開始就無履約意思而起訴，有些被認為是後續財務狀況惡化而不起訴。

我目前看下來的觀察：證據面有沒有偽造文書、有沒有資金流向異常、被告事後是否完全失聯，是三個比較強的訊號。前面那則新聞檢方退回民事，多半也是這三個訊號沒有同時到位。

本文內容僅供一般法律知識參考，不構成法律意見。實際案件請諮詢執業律師。